"天星之音"——楼市限购，股市价值凸显

9月23日，我们发布文章《房地产还能涨多久？》，通过综合各方面指标，认为中国居民杠杆率并不低，偿付能力正受到巨大考验，房地产加杠杆已经不可持续。并且准备判断出国家为了控制房地产的过快上涨，将要实施限购政策。果然，自9月30日至10月4日，短短五天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山共计12个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。

在新政发出前的9月底，北京二手房成交量突破了惊人的单日3000套以上，值得关注的是10月8日北京单日成交993套，这比去年10月8日（659套）多了334套，但和9月份的日均相比还是跌了20-30%。成交价方面，根据相关中介数据统计，部分大致是有5%左右小幅下跌，证明国家的调控起到的初步的效果，部分购房者持币观望。

未来房地产市场将迎来调整时段，主要有两个个原因：一、货币政策趋向于稳定。由于去年至今年上半年的一系列降息降准，使得从A股到房地产和大宗商品等市场产生泡沫，但随着资本流出压力增大，人民币贬值压力加强，货币进一步宽松的空间不大。二、限购政策限制进一步加杠杆，而居民杠杆率已经接近顶部区域，目前居民抵押贷款占房地产销售额超过五成，达到美国2007年水平。

我们认为，从房地产市场挤出的资金将进入A股市场。此轮房地产市场加杠杆过程中派生了大量流动性，而由于外汇管制，这些流动性很难通过美元流到海外市场，所以A股市场因为目前的低估值等优势必将成为资金选择的重要市场。

目前A股估值合理，上证A股最近PE倍数在17倍左右，创业板指数也从去年最高的140倍降至60倍左右。因为去年市场过高的杠杆使用，导致A股出现股灾，股灾的发生使得A股中的泡沫大大减少，目前估值已经进入了合理区间。

从历史估值横向看，目前上证指数TTM估值为15倍左右，回到了2015年牛市启动的初始位置，创业板指数TTM估值也达到了50倍左右，已经低于2015年牛市启动的位置估值。目前随着A股泡沫的破灭，估值已经到了相对低位，出现了长期投资价值。

从A股的成交金额和换手率的角度看，目前日均换手率也达到了1%以下，换手率的下降证明了目前A股投机性的降低，目前对于长线投资者而言，是一个较好的长线投资时机。

随着深港通的临近开通，部分投资资金南下进入香港市场，从而带动了港股的上涨，目前AH溢价指数已经下降到了120左右，从最近两年的数据来看，120是AH溢价指数的下限，相对港股，未来A股的投资价值较大。

此外，10月10日国务院对外公布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，明确提出推进企业兼并重组、完善现代企业制度、盘活企业存量资产、优化企业债务结构、开展市场化银行债权转股权、依法依规实施企业破产、发展股权融资等7条途径，积极稳妥降低企业杠杆率。在这份意见中，国务院提出了7种建议，股市投资者显然最为关心积极发展股权融资这项建议——研究股转让系统挂牌公司转板创业板相关制度，鼓励保险资金等长期性资金进行股权投资，有序引导储蓄转化为股本投资。

我们认为，此次降杠杆也将对A股市场产生积极影响。宏观来看，降杠杆将增加经济软着陆的能力，从而推动经济逐步回暖。微观来看，降杠杆有利于修复企业资产负债表，同时兼并重组也将带来新的投资机会。

综上，随着房地产市场的降温和国家层面改革力度加大，A股的投资价值逐步凸显，我们认为未来1-2季度A股的拥有较好的投资机会。对于长线投资者，目前是较好的投资时机。