"天星之音"——房地产还能涨多久？

房地产还能涨多久？

今年春节过后，京津及河北环京地区楼市一跃而起，不但高烧不退，反而愈演愈烈。房价居高不下的北京更加高不可攀，8月平均单套商品房住宅成交价已至526万元，达到历史最高点。天津均价也排进全国房价前十名，市内六区新房成交每平方米均价正冲击4万元大关。

据国家统计局公布的最新数据，8月份房价继续上涨，环比上涨城市个数有所增加，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。在一线城市中，北京二手住宅价格环比涨幅最大，为3.9%，这也是近5个月来的新高。看到这些数据我们不禁要问，房地产还能涨多久？

一、宏观经济下滑，投资意愿下降。

5月9日，“权威人士”在《人民日报》发表文章，认为中国经济进入L型底部，未来经济回暖仍然困难。因为实体投资回报下降，实业投资者纷纷把资产配置到其他领域，去年A股市场泡沫破灭后，投资者资金纷纷流向其他领域。上半年，债券市场，大宗商品，港股纷纷迎来了一轮小牛市。

其中，能容纳大量资金的房地产市场成为了市场资金配置的重要产品，上半年房地产市场大幅上涨，一线城市房地产均价接近4万元/平米。

二、资产荒和国家调控导致房地产市场过热。

人民日报援引中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军称，受经济下行压力影响，社会资本愿意投资的领域有所减少，不少企业及居民选择将大量资金投入相对安全的房地产市场，这显著推动了房价上涨。同时，居民对房价上涨预期的提升进一步促使更多资金进入楼市。投机性‘炒房’、地价的大幅上涨及人口大规模向热点城市集聚，也都不同程度地推升了房价。

此外，为了对冲实业部门融资意愿下降，国家通过放松限购限贷等方式，增加居民部门杠杆，这样可以通过居民部门加杠杆，企业部门降杠杆的方式平衡信贷下滑对经济造成的冲击。

三、房地产市场过热恐难持续。

8月份，新增信贷9487亿。其中：非银金融机构贷款1463亿，；扣除非银贷款，传统口径贷款增量约8000亿，其中绝大部分居民贷款：6755亿。8月企业存款增加1.38万亿，贷款净减1252亿，年内第三次负增长。

从三方面看居民部门杠杆：

从存量房贷来看：考虑公积金后，16年中国居民房贷收入比将达到67%，已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去，则2019年将超过100%，达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

从房贷偿付额来看：考虑公积金后，假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值，居民偿付能力受到巨大考验。

从房贷新增额来看：考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值，显示地产泡沫化风险临近。

综合各方面指标，中国居民杠杆率并不低，偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已经不可持续，随着房地产市场的过热，政府也相继出台了限购等政策。继苏州、厦门之后，杭州也在部分区域实施限购政策。限购政策会使得房地产市场资金有所挤出，当房地产市场的热度消退后，部分投机资金将有望回到估值合理的A股市场，成为未来推动A股上涨的动力。